土地の現地見学で不動産屋さんと一緒に確認すべき事項[土地探し実践編 5]

原村の小屋

気に入った土地を見つけた私たちは、不動産屋さんと現地で待ち合わせをして、案内をして
頂く事になりました。その際の様子と、現地見学の際に不動産屋さんに確認をした方が
良い事項などを記事にしました。

前回の記事はこちらです。

八ヶ岳周辺・長野県の富士見町・原村の土地を見に行く [土地探し  4]
前回の土地探しの遠征で、「八ヶ岳山麓エリア」が気に入った私達は、 この近辺に的をしぼって、土地を探してみることにしました。 前回の記事はこちらです。 ...

はじめて家族3人とも気に入った土地をみつけました!土地見学9件目にして早くも
土地をゲットか?がぜん、テンションも上がります。

そして、その翌日、あらためて現地にS不動産のMさんに来てもらい一緒に土地をみます。
Mさんはスーツ姿に長靴持参!さすがプロです。

この土地の情報をもう一度。

長野県諏訪郡原村 土地 価格350万円 面積約420坪

挨拶も早々にみんなでクマザサを踏みしめながら敷地内へ突入します。

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土地見学で不動産屋さんと一緒に確認すべき事項

現地見学では、デジカメorスマートフォンのカメラで、気になる部分は
片っ端から写真に納めて来ました。

1.境界杭の確認

広いためずいぶん時間がかかりましたが、みんなで探して確認。境界不明瞭な箇所はありません。これはかなりのプラスポイントです。この下にコンクリートに境界杭がありました。IMG_6593

田舎の土地は境界が不明瞭な事が往々にしてあります。
しっかり不動産屋さんと一緒に確認できればベストです。

2.水道栓の確認

ありました。こちらもクリアです。

IMG_6566

3.公図のコピーをもらい、説明をうける

電気も電柱が敷地内にあり、問題なしです。
そして公図をみながら説明をうけました。

※電柱が敷地内にある場合は、少額ですが、電力会社より土地の使用料という形で
お金が頂ける場合もあるので、その辺りはどうなっているのかも一応、確認しましょう。

接道なし物件

・・・・。いきなりの爆弾発言です。

土地の前の進入路はだれがどう見てもあきらかに道。その証拠に公図にも「公衆用道路」と
記載されています。

しかし、Mさんが役場の道路台帳で調べてくれた所、現況(今現在のようす)は
明らかに道ですが、道路認定されていないとの事。

日本にはいろいろな法律による道路の定義があり、

ざっとみただけでも、道路法、道路交通法、道路運送法、建築基準法、不動産登記法、
刑法、・・・もう、頭がいたくなってきますが、それぞれに道路の定義が違います。

そして、家を建てる際に重要なのは、建築基準法です。

この法律により、道路と認定された道に接道していないと家が建てられないのです。
(ただしいろいろと例外もあり)

ここは都市計画区域外のため建築可能

私は、以前不動産投資の勉強をしていたので、それがどういう意味なのかは
すぐにわかりました。なので、道路認定されていないと聞いた瞬間、

もうだめだ。この土地アウト!と反射的に思ったのですが、Mさんいわく、
「いや~自分もびっくりしたんですが、ここ都市計画区域外なんですよ!

とのこと、く、区域外?

都市計画区域外の地域では接道義務を求められません。
よってこの土地に建物の建築は問題なくできるとのこと。私の早とちりでした!

松本市の業者さんであるMさんも区域外の物件は一度も扱ったことがないとの事で、
念のため役場に建築可能かどうかを問い合わせてくださったそうです。

その結果、大丈夫ですとの答えだったそうです。

もうすっかり買う気になっていた私は、ほっと胸をなでおろします。

※ローンを組んで土地を購入する場合、例え建築可能でも、接道していないと融資が
おり難い銀行もあるとの話ですので、ご注意ください。

4.おそるおそる値引き交渉(お願いマケテ!!)

一通り説明を聞き、で、どうしましょう?
という空気が流れた瞬間、いつものようにびびりながらの価格交渉です。

私「古家の解体をしないでそのまま現状で、
購入したいんですが、その分の値引きは出来そうですか?」

Mさん「はい。大丈夫だとおもいますよ。」

即答です。聞けば、売主様はご高齢で都内在住。はやく処分したがっているという話。
これはチャンスと思いました。

私「あと、境界の確定、測量なんですが・・・」

Mさん「はい。売主さんはやってもいいとおっしゃってます。」

私「そうですか。それは有難いです。ただみての通りしっかりした境界杭もあるし、まわりも空いてるし、正直測量して面積が少し増えても減っても全く問題なさそうなので、測量をなしにして、その分のお値引をして頂きたいなと思うんですが・・・。」

Mさん「たしかに、その方が売主さんも手間がはぶけますしお伝えします。」

測量不要、現状渡しでの値引き交渉はボロ物件投資の必殺わざです。
ただし、都内など土地の高いところでこれをやったらアウトです!!ご注意を!

この日はここまで

分かりました。ではもう少し私の方でもこの土地について調べたいので後日、改めて
買い付け(購入の申し込み)を入れさせて下さい。購入するつもりで考えています。

Mさん

わかりました。お待ちしています。
価格をお伝えいただいたらその値段で交渉します。

私達は意気揚々と原村を後にしました。

今思えばなぜあの時その場で買い付けをいれなかったのか・・・・

この辺りに素人投資家のゆえのツメの甘さがでてしまったのです。

土地購入を決意。問題点を確認&値引き交渉。指値の金額を決めるが・・。[土地探し八ヶ岳編 その6]
土地の購入申し込みをする前に、「本当にこの物件を買って良いのか?気づいていない、 隠れた問題点や落とし穴がないだろうか?」ちょっとでも不安に思う事や、確認して おきたいことをリストアップして、...

こちらの記事につづきます。

【本日のまとめ】不動産屋さんに確認しましょう▼

土地の境界杭
ライフラインの有無
接道状況など、その土地に問題なく家が建てられるのか?
建物を建てる時に制限となるような法律や条例の適応がないかどうか?
価格交渉はできるかどうか?

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